La ley de superficie forestal 25.509

Con los antecedentes de los Proyectos de unificación del código Civil y Comercial irrumpe, más de un siglo después, en el ordenamiento jurídico positivo en la actividad forestal y silvicultura a través de la ley 25.509 donde se consagra el derecho real de superficie forestal.

Los bienes y los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial

El Código Civil y Comercial no ha cambiado el concepto jurídico de la cosa inmueble, sigue siendo aquel bien material de valor económico compuesto por el subsuelo, el suelo o superficie y el espacio aéreo aprovechable y sobre todo ello detenta el titular el derecho real de dominio pleno. La aparición del derecho real de superficie no ha cambiado la naturaleza de la cosa inmueble, el Código no ha creado una nueva cosa llamada superficie sino que ha posibilitado el desmembramiento del derecho real de dominio.

El dominio desmembrado es aquel que abandona su condición de perfecto cuando su dueño se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho real a tercero. 

De la definición legal podemos identificar las siguientes características:

a) Se trata de un derecho real, por lo que su otorgamiento debe cumplir con las condiciones que impone el Código (por ej. escritura pública), salvo en la situación que el mismo prevé para habilitar a las partes cierta autonomía: como por ejemplo la posibilidad de indemnizar o no al superficiante en el momento de la extinción del derecho.

b) Es un derecho temporario.

c) Es un derecho sobre inmueble ajeno, y por eso es que la ley no admite la constitución de un derecho real de superficie perpetuo.

d) El superficiario no solo recibe y el uso y goce del bien, sino también se le otorga la disponibilidad jurídica y por supuesto material sobre la superficie permitiendo realizar plantaciones, forestar y realizar todo tipo de construcción, incluso propiedad horizontal.

Las etapas del Derecho Real de Superficie

Podemos distinguir en este negocio las siguientes etapas

a) La constitución del derecho real de superficie.

b) La ejecución de fin definido para la cosa inmueble identificada, por parte del superficiario.

c) La extinción del derecho real y restitución del dominio pleno al superficiante.

El CCyC establece en los artículos 2.114 a 2.128 normas que regulan este Derecho Real que no son indisponibles y que pueden ser modificadas por las partes en esta etapa, por ejemplo si no se fija plazo para la cesión de derecho este no puede exceder de 70 años para construcciones, de 50 años para forestaciones y plantaciones, etc.

La realización de la plantación, forestación o construcción

En esta etapa ingresamos en la ejecución del fin perseguido por el contrato. Es la actividad del superficiario que convierte a la cosa inmueble ajena en un bien generador de frutos: plantaciones, forestaciones o construcciones. Dichos frutos son propiedad del superficiario. Su naturaleza jurídica es un bien con valor económico, pero este derecho real de superficie se desprende del concepto de accesión y le otorga al bien material una independencia subjetiva de la propiedad y esta separación la que define el carácter dualista de este derecho que produce un desmembramiento complejo y peculiar, de donde podemos identificar 4 tipos de bienes desde el punto de vista jurídico y económico:

a) La cosa inmueble propiedad de superficiante antes, durante y después de las tres etapas de adquisición del derecho real desde el subsuelo hasta el espacio aéreo y que tal como prescribe esta cosa es un inmueble ajeno para superficiario. 

b) Un bien inmaterial definido en forma residual por el CCyC cuyo propietario es el superficiario: que es el derecho que adquiere a plantar, forestar, construir.

c) Un bien inmaterial cuyo propietario es el superficiante que es el derecho a una contraprestación en dinero o en especie según se haya pactado por la cesión del derecho de superficie.

d) Las plantaciones, bosques, viviendas, edificios, etc. que constituyen bienes materiales inmuebles para la ley, cuya propiedad es del superficiario, ya sea por haber sido adquiridos junto con el derecho real de superficie en la etapa de constitución anterior o generados en esta etapa como consecuencia de las plantaciones forestaciones o construcciones realizadas a cargo del superficiario, es decir todos inmuebles ajenos al superficiante titular de la cosa inmueble cedida.

La extinción del derecho real de superficie

Siendo el derecho real de superficie temporario la extinción se va a producir: a) una vez vencido el plazo contractual o legal o la condición pactada. Los efectos de la extinción es que, el hasta entonces superficiante adquiere el dominio pleno del bien libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Otros supuestos de extinción son: a) el caso de renuncia expresa; b) vencimiento del plazo; c) cumplimiento de una condición resolutoria; d) consolidación y por el no uso durante 10 años para el derecho a construir y de 5 años para el derecho a plantar o forestar.

La aplicación del derecho real de superficie

El derecho real de superficie necesitará un tiempo de difusión y conocimiento para que este instituto jurídico crezca en su aplicación práctica, pero entendemos que está destinado a crecer, y debemos estar preparados para brindar nuestro aporte para que la profesión sea protagonista en el uso de esta novedosa herramienta jurídica.