Expectativas favorables para la industria inmobiliaria

Albert Einstein afirmaba que para poder explicar y afrontar la realidad, ésta debe simplificarse, no hacerla ilusoriamente más simple. Saber simplificar situaciones complejas es cualidad de los líderes; presentar como sencilla cualquier cosa que, en cambio es complicada, es defecto de aficionados. Lo hemos experimentado en el pasado reciente, cuando se trataron de aplicar recetas para salir de la recesión, pero sin preguntarse si estas presuntas soluciones podían incluso agravar la crisis misma.

Los resultados que se logren en esta nueva etapa que hemos comenzado los argentinos tiene que ver con la macro (condiciones de normalidad desde la economía en su conjunto) y con la micro (lo que podamos hacer desde nuestro lugar como profesionales o como empresas del sector inmobiliario).

La industria inmobiliaria exhibió su gran potencial en la recuperación post 2001, aportando de forma significativa al repunte inicial y al posterior crecimiento que tuvo lugar en nuestro país. En el actual contexto, nuevamente está llamada a tener un rol protagónico.

El nuevo ciclo del mercado inmobiliario tiene que estar motorizado por el ahorro y la inversión de largo plazo a través del mercado de capitales. Si se incrementa la capacidad de ahorro y se vuelca ese ahorro al sistema financiero, pueden aparecer el crédito hipotecario y otras formas de financiamiento para el sector inmobiliario. Estos motores asegurarán un crecimiento sostenido y la posibilidad de planificar en un horizonte temporal apropiado a las características de la industria inmobiliaria, que por su naturaleza es de largo plazo.

¿Qué pedirle al gobierno? Que intensifique su lucha contra la inflación para que aparezca crédito fluido para quienes quieren acceder a la vivienda. Con los niveles actuales de inflación se dificulta el crédito hipotecario: es casi una lección de manual de macroeconomía.

Por otro lado, es necesario corregir los desequilibrios fiscales. En el anterior gobierno se usó un combustible no renovable: la expansión del gasto público y el reparto de subsidios y junto a ello la mayor presión impositiva de la historia.

Además es necesario promover políticas que fomenten la inversión, que alienten a los desarrolladores inmobiliarios a tomar decisiones. Los agentes económicos son optimistas respecto de que en un par de años vamos a estar mejor. Es el tiempo mínimo que lleva la preparación, formulación, evaluación y ejecución de un emprendimiento inmobiliario. No se debe olvidar que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir muchos meses y muchos hechos relevantes. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el desarrollador. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este rompecabezas es validar con su experiencia e intuición la información disponible y hacer una adecuada lectura de la realidad.

El presente contexto de los negocios inmobiliarios está condicionado por la inversión directa e indirecta (tanto local como extranjera) y la reaparición del crédito hipotecario.

Comencemos hablando de esa poderosa herramienta que es el crédito. La demanda de inmuebles para la clase media depende en gran medida de las fuentes de financiamiento, donde se presentan perspectivas positivas. Hay demanda insatisfecha de vivienda y vocación por parte de las familias de acceder a la vivienda propia, a través del crédito.

No existe sobre la faz de la tierra país que haya dado fin al déficit de vivienda sin implementar un sistema de crédito. Pero no puede existir sistema de crédito alguno con una inflación de dos dígitos. Hay que dominar a la inflación y luego intensificar el sistema de crédito en UVA´s que es una excelente herramienta.

Veamos que pasa por el lado de la inversión. Hoy en el mundo hay liquidez y Argentina representa un gran atractivo para la inversión extranjera. El capital fluye hacia los mercados que ofrecen la mejor ecuación rentabilidad/riesgo. Los fondos se alocarán hacia las alternativas de inversión de la economía que sean más atractivas y rentables, incluyendo el impacto impositivo acorde a los objetivos del proyecto. Probablemente sean necesarios plazos de dos o tres años para ver sus frutos, pues las inversiones en nuevos proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos inmobiliarios o de infraestructura necesitan de esos tiempos.

¿Qué sucede en la microeconomía de los inversores? Los precios de los inmuebles dependen en gran medida de las fuentes de financiamiento, donde se presentan perspectivas positivas. Por un lado, nuestras exportaciones son demandadas por miles de millones de habitantes de países emergentes que no dejan de crecer. Por otro, las inversiones alternativas escasean y las tasas de referencia no son demasiado atractivas. En este contexto cada vez más agentes económicos se acercan a invertir en inmuebles. Muchos de estos inversores provienen del campo y de los sectores exportadores. Muchos tienen formación financiera, técnica y jurídica, y exigen mayor pericia a sus interlocutores. Esto ha hecho que la actividad inmobiliaria se vaya profesionalizando cada vez más.

Por otro lado, la interesante captación de fondos que produjo el blanqueo tendrá consecuencias sobre el sector inmobiliario. Además de la inversión directa en el mercado inmobiliario, habrá más dinero formal en circulación en la economía que paulatinamente se irá volcando, en algún porcentaje, hacia los inmuebles. Por lo tanto, podemos distinguir entre efectos mediatos e inmediatos.

Los agentes económicos entendieron que blanqueo iba en serio y esto explica por qué ha sido tan exitoso. En todo el mundo los gobiernos tienen la imperiosa necesidad de recaudar y los controles cruzados se intensifican. Asimismo, el mundo vive un envejecimiento de su pirámide poblacional y cada vez habrá más jubilaciones que pagar, comprometiendo ingresos de generaciones futuras (que, ciertamente, no tienen aún mucha conciencia de lo que tienen que aportar y están cazando tranquilamente Pokemones). Esto traerá, sin dudas mayor presión fiscal.

Pero la presión fiscal en todas sus formas, sin una verdadera estrategia de crecimiento sólo permite incrementar el gasto público sin traer aparejado desarrollo. El crecimiento, en un momento como el presente, se obtiene sólo con la utilización oportuna de los recursos disponibles, instituyendo el marco propicio para que se desarrollen actividades creadoras de riqueza y ocupación sostenible. Entre estas actividades la inmobiliaria es una de las más dinámicas: el sector de la construcción y otras actividades conexas constituyen aproximadamente el 9% de la mano de obra mundial y el 6,5% del PBI.

Una herramienta a la que se le ha procurado dar impulso son los Fondos Comunes de Inversión (FCI). Un tema fundamental es el tratamiento impositivo para los FCI. Si no se modifica el tratamiento de sus utilidades, estamos en presencia de una seria restricción para permitir el desarrollo de esta herramienta. Resulta indispensable equiparar impositivamente el tratamiento de los fondos cerrados con los fondos abiertos, que tienen una exención impositiva, para repotenciar las utilidades de los proyectos que se encaren y hacerlos más atractivos para el inversor.

En los últimos meses se ha visto una interesante actividad entre los operadores del mercado de capitales trabajando en Fondos de Inversión. Estas acciones, si van acompañadas por un escenario de corrección de las variables económicas, de planificación con certidumbre y de respeto por las reglas, tendrá efectos en todas las áreas de la economía, pero, en especial, en el sector inmobiliario. Y esto es deseable, ya que la inversión inmobiliaria es altamente generadora de puestos de trabajo, es una verdadera industria de industrias, con efecto derrame sobre toda la economía.

Pero para que los desarrolladores inmobiliarios se vuelquen a invertir hace falta rediseñar las políticas impositivas y no ejercer sobre el sector una asfixiante presión tributaria. Presentar a la mayor presión fiscal sobre los sectores productivos como sinónimo de solidaridad es, en términos de Einstein, una simplificación ilusoria. Impuestos altos penalizan el ahorro, generando desconfianza en la capacidad de estimular la recuperación; golpean a las familias e impiden la formación de otras nuevas; crean incertidumbre y precariedad laboral. En síntesis, no permiten un verdadero desarrollo económico sostenible.