Realidad Profesional | Revista del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia de Buenos Aires y su Caja de Seguridad Social
Nueva Ley de Alquileres
Reemplaza a una de 1984 y establece, entre otros puntos, registro del contrato en AFIP y un índice de precios elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. Expectativas sobre su impacto en los valores.
La nueva ley de alquileres tiene a todos expectantes. Propietarios, inmobiliarias e inquilinos aguardan los primeros indicadores de la reacción del mercado.
La primera diferencia con la anterior legislación es la regulación de precios que, si bien muchos economistas aseguraron rápidamente en Twitter que solo provocará que los valores aumenten, fue defendida por el colectivo de Inquilinos Agrupados.
El Dr. Raúl Magnorky, profesional de las ciencias económicas capacitador en el curso de "Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal" que brinda en IPIT, adhiere a la idea de que la nueva ley hará que suban los precios. “Si la oferta de alquileres era baja, esto no va ayudar a que se modifique esta situación”, sostiene.
Alquilar en Argentina es, por lo menos, frustrante. El inquilino encuentra una vivienda que responde a su búsqueda e incluso está dentro de su presupuesto, pero desiste ante los requisitos que le imponen para ingresar; aun con la presión de encontrar rápido un lugar para vivir. El dueño, se ve ante la necesidad de firmar un contrato por dos años con aumentos, en el mejor de los casos, semestrales pero desconociendo la inflación del mes próximo. Eso convierte a la actividad inmobiliaria en una de las de menor rendimiento.
Ante este panorama, el Senado Argentino le dio la media sanción que le faltaba a una nueva Ley de Alquileres que regula la actividad con beneficio para los más de 9 millones de personas que alquilan en el país. La primera diferencia con la anterior legislación es la regulación de precios que, si bien muchos economistas aseguraron rápidamente en Twitter que solo provocará que los valores aumenten, fue defendida por el colectivo de Inquilinos Agrupados.
En diálogo con RePro, el Dr. Raúl Magnorky, profesional de las ciencias económicas capacitador en el curso de "Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal" que brinda en IPIT, adhiere a la idea de que la nueva ley hará que suban los precios de los alquileres.
“Con la cuestión de que los alquileres deben tener un mínimo de tres años con un depósito de no más de un mes, para el dueño de la propiedad esto resulta poco atractivo por lo que en muchas casos buscarán darle otro destino a la unidad funcional o desprenderse de ella”, afirma el colega para quien también el negocio para los propietarios es “poco seguro” ya que en caso de tener que lidiar con un inquilino que no paga “es muy difícil hacer que el inquilino deje libre la unidad, lleva mucho tiempo y es un gasto importante”. En consecuencia, el Dr. Magnorky entiende que “un inversor prudente que tiene una propiedad con expectativa de alquilarla, perderá interés en hacerlo y esto generará una baja en la oferta lo que ante la igualdad de demanda hará subir los precios".
Nueva Ley, nuevas reglas
El plazo mínimo del contrato dejará de ser por dos años y será de tres. El objetivo es brindar mayor estabilidad y reducir los gastos que conlleva cada renovación. Aquellos inquilinos que quieran rescindir antes el pacto, también pueden hacerlo.
Los aumentos del precio ya no serán semestrales, se aplicarán una vez al año. El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA). Hasta ahora, propietarios e inmobiliarias imponían una suba fija, que en los últimos años era proporcionalmente mayor que la inflación y los incrementos de sueldo, complicando la capacidad de consumo.
Más de 9 millones de personas alquilan en el país. Los contratos deberán quedar registrados. Es un clásico nacional que estas operaciones se concreten en negro y que el alquiler mensual se abone en efectivo, evadiendo impuestos. Esta realidad cambió desde el inicio de la pandemia, ya que el pago de los alquileres no se podía hacer en la casa del dueño o en la oficina de la inmobiliaria y se trasladó a transferencias o depósitos bancarios. Igualmente la Ley solo habla de la registración del contrato y no del modo de pago.
Para ingresar a una vivienda antes se podía abonar en concepto de depósito el equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato. Muchos inquilinos debían ahorrar bastante para cumplir este difícil requisito necesario para mudarse. Lo peor es que si el inmueble está en buenas condiciones al finalizar el vínculo, se devuelve el dinero pero sin contemplar la inflación que hubo en esos dos años. Es decir que el monto devuelto vale poco y nada y a veces ni siquiera se reintegra. La nueva Ley estipula un valor del depósito menor, equivalente a un mes de alquiler, y la devolución tendrá el mismo aumento que tuvo la renta.
Los arreglos de la casa continuarán estando a cargo del dueño. Si el caso no es urgente, el propietario tiene diez días para hacer la reparación, caso contrario, el inquilino puede solucionar el problema por su cuenta y se le deberá descontar el gasto en su próximo pago mensual.
Habrá más opciones para presentar garantías. Es típico que los dueños exijan a los inquilinos que pongan la vivienda de algún pariente en concepto de garantía y conseguirlo es toda una epopeya. Es decir que si ocurre algún problema con la casa alquilada el dueño tiene que tener otra propiedad a su disposición. Con la Ley de Alquileres los inquilinos también podrán presentar un aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o una garantía personal, a modo de alternativa.
Para el Dr. Magnorky, “la nueva ley avanza más que nada para darle más derechos a los inquilinos pero quizás omite lo que ocurre con los propietarios que cada vez tienen menos posibilidades de defenderse ante el supuesto que el inquilino no pueda pagar”. De todos modos, el profesional coincide en que “lo que tiene que ver con la garantía, utilizar Caución puede ser algo útil ya que la garantía de poner una propiedad a veces no sirve porque el garante puede venderla y si el dueño no se entera al final es como que no tiene ninguna garantía”.
La primera Ley de Alquileres es de 1921 y se sancionó bajo la presidencia de Hipólito Yrigoyen. Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social
Otra de las novedades de la nueva Ley es la creación de este programa destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del programa, debe tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género y personas adultas mayores. Deberá promover la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución; propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos para facilitar el acceso a la locación de viviendas; diseñar mecanismos orientados a ampliar la oferta de inmuebles en alquiler destinados a la vivienda; y promover en conjunto con la Anses la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de prestación por desempleo.
¿Cómo se llegó hasta acá?
La primera Ley de Alquileres es de 1921 y se sancionó bajo la presidencia de Hipólito Yrigoyen. El contexto respondía a un país que sufría los efectos de post guerra y recibía desde 1855 inmigrantes europeos, principalmente en ciudad de Buenos Aires. Para tomar una dimensión del problema, para 1900 la población en Capital Federal se había multiplicado por 17.
Las unidades en alquiler escaseaban y los precios de las disponibles subían. La importación de materiales para la construcción estaba suspendida desde el inicio de la guerra por lo que tampoco se creaban viviendas nuevas. El gobierno de Yrigoyen congeló los alquileres a valor de 1920 por dos años para tratar de regularizar esa situación.
El Senado, en sesión remota, le dio la media sanción que le faltaba a una nueva Ley de Alquileres. Tras ese congelamiento, en la década del ´40 se comienza con otros fenómenos que fueron las migraciones internas hacia la ciudad de Buenos Aires y la aparición de la inflación. En 1943 se buscó frenar una actualización de alquileres con un decreto de congelamiento que hacía referencia a la finalización de la Segunda Guerra y sus efectos económicos. Ese congelamiento se mantuvo paradójicamente durante unos 30 años a base de prórrogas.
En 1976 se puso punto final a esos congelamientos hasta que en 1984 se dictó la última Ley de Alquileres hasta la que acaba de aprobarse en el parlamento argentino. En la práctica, aquella Ley de mediados de los ochenta rigió hasta que se dictó la Ley de Convertibilidad: con el 1 a 1 se terminó la indexación de contratos y tras la crisis de 2001 los alquileres quedaron a merced de la legislación de fondo que era el viejo Código Civil. Desde ese momento y hasta hoy entró en vigencia un sistema de escalonamientos que regulaba los aumentos cada un año en contratos de dos años y que fue amparado por la Justicia en varias oportunidades.
Si bien se sancionó el pasado 11 de junio, “Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, señala el Artículo 23 de la nueva Ley.
Todos los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidos en la misma, mientras que los que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna.
Finalmente, el Dr. Magnorky concluye: “Si la oferta de alquileres era baja, esto no va ayudar a que se modifique esta situación”.
Una encuesta de Inquilinos Agrupados revela que en junio de 2020 el 49% de los inquilinos argentinos tiene problemas para pagar el alquiler, o directamente se ve imposibilitado de hacerlo. En efecto, el 68% de este colectivo redujo notablemente sus ingresos, o ya no los tiene, mientras la emergencia sanitaria del coronavirus se traduce en crisis económica para millones de personas.
