Realidad Profesional | Revista del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia de Buenos Aires y su Caja de Seguridad Social
Lo que hay que saber del nuevo
régimen de donación de inmuebles
La Ley N° 27.587 promulgada en diciembre del 2020 modifica el régimen de donación de inmuebles en el país, inaugurando así algunas ventajas para aquellos que deseen realizar donación de estos bienes a sus descendientes.
El 16 de diciembre del 2020 se publicó la Ley N° 27.587, que modifica algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, y permite que las donaciones de inmuebles sean un instrumento viable a partir de los cuales las personas puedan disponer de su patrimonio en vida, sin correr el riesgo de que dichos bienes pierdan valor en el mercado o dejen de ser aptos para ser considerados como garantía bancaria.
El 16 de diciembre del 2020 se publicó en el Boletín Oficial la Ley N° 27.587, que modifica algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, y permite que las donaciones de inmuebles sean un instrumento viable a partir de los cuales las personas puedan disponer de su patrimonio en vida, sin correr el riesgo de que dichos bienes pierdan valor en el mercado o dejen de ser aptos para ser considerados como garantía bancaria.
Estas modificaciones trajeron aparejadas algunas ventajas para aquellas personas que deseen realizar donación de inmuebles a sus descendientes, ya que el anterior régimen regulado por el Código Civil y Comercial del 2015, limitaba considerablemente la práctica.
Beneficios del nuevo régimen
El régimen anterior estipulaba que, incluso en casos de donación entre padres e hijos, debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados (por ejemplo, hijos no reconocidos) que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años.
Lo que derivaba en que si un hijo quería vender el inmueble donado por su madre o padre, no lo podía hacer durante ese lapso porque el contrato sería objetable por el potencial reclamo de algún otro heredero. Entonces, los bienes donados no eran aceptados por escribanos, compradores, constructoras o bancos, y los propietarios debían recurrir a alternativas engorrosas y costosas.
De esta manera, se veía entorpecido el tráfico comercial inmobiliario y también la seguridad jurídica. Por lo que se espera que las regulaciones del nuevo régimen traigan un impacto positivo en el sector inmobiliario, con más inmuebles sin trabas legales y disponibles para la venta, mayor seguridad al adquirente y contribuyan a que compradores dejen de aprovecharse de la situación para pedir rebajas de precios.
Otro beneficio deriva en que realizar una donación en vida resulta menos costoso que los trámites de sucesión, práctica a la que se esperaba recurrir al ser engorroso el trámite de donación.
¿Qué se debe considerar a nivel impositivo?
Las modificaciones también podrían traer un impacto en sentido impositivo, debido a que los propietarios de inmuebles podrían llegar a recurrir a la donación para no pagar los impuestos correspondientes, como es el caso de Bienes Personales. Aquellos que analicen esta posibilidad, deben tener en cuenta que en la provincia de Buenos Aires existe el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITI) que es el 1,5% del precio de venta, que según los especialistas suele ser muy gravoso y advierten en algunos casos hace que se tenga que retroceder en una operación.
La ley que regula este impuesto se refiere a varios casos, todos registrados dentro de dicha provincia: inmuebles, automotores, dinero en efectivo o divisas si estuvieran depositados en cuenta bancaria en sucursal o casa matriz, y participaciones societarias. Por lo tanto, es fundamental tener en cuenta las reglamentaciones que se desprenden de la normativa provincial, cuando se realizan transacciones de donaciones gratuitas de padres a hijos, como anticipos de herencia.
Además, se debe considerar: en cuanto al ámbito de la AFIP, si una persona humana adquirió en forma onerosa un inmueble a partir del 1 de enero de 2018, cuando en el futuro resuelva venderlo, ya no tributará el ITI, (impuesto a la transferencia de inmuebles), sino el impuesto a las Ganancias cedular, que es igual al 15% calculado sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la declaración jurada anual.
Sin embargo, aunque la donación gratuita del inmueble fuere posterior, si la compra del inmueble por el donante fue anterior al 1 de enero de 2018, cuando el hijo resuelva en el futuro vender el inmueble, seguirá tributando el ITI y no entrará esta futura venta en su declaración de ganancias, aunque la realice dentro de muchos años, precisaron los expertos.
