Realidad Profesional | Revista del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia de Buenos Aires y su Caja de Seguridad Social
A un año del nuevo régimen
de donación de inmuebles
El 2021 cerró con récord de operaciones de donación, debido a los beneficios que trajo la Ley N° 27.587 que modifica el régimen de donación de inmuebles en el país. Un repaso por las ventajas y los puntos impositivos más importantes.
En diciembre de 2021 se cumplió un año de la sanción del nuevo régimen de donación de inmuebles, modificatoria a la que se apostó fuertemente para que introdujera cambios positivos en el desarrollo de este tipo de operaciones y para el sector inmobiliario en general.
A un año de su sanción, se corroboró que han incrementado las escalas de los actos de donación en comparación con años anteriores y durante el 2021 se registró un récord en las donaciones desde el año 2007, y se cerró el año con aproximadamente 10 mil donaciones. Además, la modificatoria no solamente impactó en el sector inmobiliario sino también que llegó a otros bienes registrables.
ARTÍCULO PUBLICADO EL miércoles 13 de abril
Edición N. 126 - Marzo / Abril 2022
REALIDAD PROFESIONAL
En diciembre de 2021 se cumplió un año de la sanción del nuevo régimen de donación de inmuebles, modificatoria a la que se apostó fuertemente para que introdujera cambios positivos en el desarrollo de este tipo de operaciones y para el sector inmobiliario en general.
A un año de su sanción, se corroboró que han incrementado las escalas de los actos de donación en comparación con años anteriores y durante el 2021 se registró un récord desde el año 2007, y se cerró el año con aproximadamente 10 mil donaciones. Además, la modificatoria no solamente impactó en el sector inmobiliario sino también que llegó a otros bienes registrables.
A un año de la sanción del nuevo régimen se corroboró que han incrementado las escalas de los actos de donación en comparación con años anteriores. Un repaso
El régimen anterior estipulaba que, incluso en casos de donación entre padres e hijos, debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados, como por ejemplo el caso de hijos no reconocidos, que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años.
Es decir que si un hijo quería vender el inmueble donado por su madre o padre, no lo podía hacer durante ese lapso porque el contrato sería objetable por el potencial reclamo de algún otro heredero. Por lo tanto, los bienes donados no eran aceptados por escribanos, compradores, constructoras o bancos, y los propietarios debían recurrir a alternativas engorrosas y costosas para poder llevar adelante alguna operación.
Es así que se veía perjudicado el tráfico comercial inmobiliario y también la seguridad jurídica. Por lo que se depositó en las modificaciones la esperanza de que la situación pudiera revertirse para que existan más inmuebles sin trabas legales y disponibles para la venta, mayor seguridad al adquirente y un mejor piso de negociación para los propietarios de bienes que les fueron donados.
Es así que la Ley N° 27.587 fue sancionada en diciembre de 2020, y modifica algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación permitiendo que las donaciones de inmuebles sean un instrumento viable a partir de los cuales las personas puedan disponer de su patrimonio en vida, sin correr el riesgo de que dichos bienes pierdan valor en el mercado o dejen de ser aptos para ser considerados como garantía bancaria.
Otro de los beneficios tiene que ver con que la realización de una donación en vida resulta menos costosa que los trámites de sucesión, práctica a la que se esperaba recurrir al ser engorroso el trámite de donación.
Impacto positivo de las modificaciones
Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en comparación con estos actos llevados adelante en los años 2019 y 2020, el alza durante el 2021 superaría en promedio el 36% a los años anteriores. En particular, a noviembre del 2021, con respecto al 2019 la variación es de 21% superior y en referencia al 2020 sería del 50%.
Puntos importantes sobre costos e impuestos
En líneas generales, en la Provincia de Buenos Aires, son bajas las tasas y derechos de registro que deben pagar las donaciones, y se les suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, del que las alícuotas son altas y varían según el valor del bien, y los honorarios profesionales.
En referencia a los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, y demás, que gravan al inmueble, así como respecto del impuesto a los bienes personales, el responsable de su pago es quien tiene el usufructo de la propiedad.
Si la donación es sin reserva de usufructo (porque el donante se puede reservar el usufructo vitalicio de los bienes. De esta forma se garantiza recibir los frutos del bien), el que recibe la donación al tener los beneficios deberá pagar ganancias, bienes personales, impuesto al valor agregado e ingresos brutos, según corresponda.
Y si se deja que en el inmueble vivan los donantes, y no se realiza reserva de usufructo, se deberá declarar un alquiler presunto y pagar ganancias.
Debe tenerse en cuenta además: en cuanto al ámbito de la AFIP, si una persona humana adquirió en forma onerosa un inmueble a partir del 1 de enero de 2018, cuando en el futuro resuelva venderlo, ya no tributará el ITI, (impuesto a la transferencia de inmuebles), sino el impuesto a las Ganancias cedular, que es igual al 15% calculado sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la declaración jurada anual.
Sin embargo, aunque la donación gratuita del inmueble fuere posterior, si la compra del inmueble por el donante fue anterior al 1 de enero de 2018, cuando el hijo resuelva en el futuro vender el inmueble, seguirá tributando el ITI y no entrará esta futura venta en su declaración de ganancias, aunque la realice dentro de muchos años, precisaron los expertos.
