Realidad Profesional | Revista del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia de Buenos Aires y su Caja de Seguridad Social
Impuesto a la Vivienda Vacía:
Alcances de un debate necesario
El debate por el impuesto a las viviendas ociosas, sobretodo en los grandes centros urbanos, está actualmente en la agenda de propietarios, inquilinos y el Estado. Las posibilidades analizadas y cómo se aplica el impuesto en el mundo.
Desde asociaciones de inquilinos se elevó a la Secretaría de Comercio la propuesta de cobrar un 5% sobre el valor fiscal a aquellas viviendas ociosas que se compruebe el faltante habitacional a partir de los dos meses. Según un informe del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) del año 2019, en la Capital Federal había alrededor de 138 mil viviendas vacías sin motivos claros.Por su parte, desde distintas agrupaciones de propietarios, se expresó una rotunda negativa al proyecto. El argumento de los propietarios es que un impuesto de ese estilo complicaría aún más la ya compleja situación en torno a los alquileres, y sobretodo, las dificultades para delimitar cuándo se considera o no “ociosa” una vivienda. En ese sentido, uno de los métodos que se expresó podría considerarse efectivo para dicha definición es a través del consumo de energía eléctrica de la vivienda en particular: aquellas cuyo consumo vaya de 0 a 50 kwh mensual, sería considerada una vivienda sin ocupación. Otra variable podría ser, como mide Uruguay, en torno al consumo de agua.
Al día de hoy, en nuestro país, no se ha implementado -ni siquiera redactado- un proyecto al respecto de las viviendas ociosas.
El tema está en discusión desde hace tiempo, pero fue en las últimas semanas en que se puso el debate sobre la mesa: ¿Qué hay que hacer con las viviendas vacías, teniendo en cuenta la situación habitacional actual de la Argentina? El eje disparador surgió desde la propia Secretaría de Comercio, desde donde se anticipó que se está analizando dicha posibilidad, dentro de un marco de paquete de medidas para aumentar la oferta de propiedades en alquiler. A partir de eso, la pregunta que surge es: ¿Qué tan realizable es un impuesto de ese estilo en nuestro país?
Desde asociaciones de inquilinos se elevó a la Secretaría de Comercio la propuesta de cobrar un 5% sobre el valor fiscal a aquellas viviendas ociosas que se compruebe el faltante habitacional a partir de los dos meses. Esto se aplicaría a aquellos propietarios que cuenten en su haber tres o más propiedades. De esta manera, afirman, se instará a los dueños a brindar mayores facilidades y preocuparse por tener su vivienda con inquilinos constantemente. Si bien no hay mayores precisiones al respecto, también se habla de la posibilidad de que sólo se aplique en ciudades con un determinado número de habitantes, mayor a los 200 mil, como sucede en otros países, situación que veremos más adelante.
Según un informe del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) del año 2019, en la Capital Federal había alrededor de 138 mil viviendas vacías sin motivos claros de su situación. En el último censo realizado en el año 2010, resultó el dato de que en el total, había en el país alrededor de 570 mil viviendas en similar situación. Este año, con los datos del censo nacional realizado recientemente, habrá mayores precisiones (y más actualizadas) al respecto.
Las zonas detectadas con mayor cantidad de viviendas ociosas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son Retiro y Puerto Madero (alrededor del 13%) y Recoleta (10%).
¿Cómo se determina a una vivienda ociosa?
Por su parte, desde distintas agrupaciones de propietarios, se expresó una rotunda negativa al proyecto. El argumento de los propietarios es que un impuesto de ese estilo complicaría aún más la ya compleja situación en torno a los alquileres, y sobretodo, las dificultades para delimitar cuándo se considera o no “ociosa” una vivienda.
En ese sentido, uno de los métodos que se expresó podría considerarse efectivo para dicha definición es a través del consumo de energía eléctrica de la vivienda en particular: aquellas cuyo consumo vaya de 0 a 50 kwh mensual, sería considerada una vivienda sin ocupación. Otra variable podría ser, como mide Uruguay, en torno al consumo de agua.
Entre las variables de la discusión, expresan los propietarios, existe la posibilidad de viviendas cuyo uso se utiliza esporádicamente, como por ejemplo, una casa propia en ciudades turísticas, ocupadas únicamente en temporada de verano, o aquellos propietarios del interior del país que conservan una vivienda en Capital Federal o alrededores para cuando deben alojarse temporalmente por cuestiones laborales o de estudios médicos.
Impuesto a la vivienda vacía: cómo se aplica en el mundo
El proyecto de implementar un impuesto a la vivienda ociosa no es una idea nueva ni exclusivamente nacional, sino que es una práctica que se realiza desde hace tiempo en otros países. Uno de los casos más relevantes y recientes es el de Canadá, cuya ciudad Vancouver, que cuenta con 675 mil habitantes, aplicó el impuesto a la vivienda ociosa en 2017. En este caso, se trataba de un 1% sobre el valor fiscal de la propiedad. En el primer año, la tasa de viviendas vacías en la ciudad se redujo, según cifras oficiales, en un 15%. En 2020, el porcentaje del impuesto se incrementó hasta un 1,25%.
Cabe destacar que la aplicación del impuesto en el país de América del Norte no incluye a “viviendas principales”, es únicamente en la mencionada ciudad y comienza a considerarse “ociosa” a partir de los seis meses de desocupación.
Otro caso importante es el de Francia, que cuenta con este impuesto desde 1999. El mismo se aplica en ciudades de más de 200 mil habitantes, con un 15% sobre el valor fiscal de la vivienda. En promedio, según estadísticas oficiales, la tasa de vivienda ociosa se redujo en un 13%, pero hubo ciudades en las que la baja fue de hasta el 50% desde su aplicación.
El dato de color lo aporta la capital, París: en 2017 decidió aplicar un impuesto del 60% del valor fiscal para aquellas viviendas que estén dos años desocupadas. El impuesto aporta alrededor de 43 millones de euros anuales a la ciudad.
El caso de Alemania es uno de los más extremos en torno a las viviendas vacías. En su capital, Berlín, se llamó a votar en 2021 un referéndum para decidir la legalización de expropiación de viviendas ociosas por parte del Estado. Ganó el sí por un 56,4%. Tras ello, el Estado recuperó alrededor de 15 mil viviendas. Cabe destacar que, en la capital alemana, el 80% de los habitantes son inquilinos y hasta tienen un sindicato que cuenta con 400 mil afiliados.
En otros municipios del país que han llegado hasta el 10% de desocupación de viviendas, también se procedió a expropiaciones y demoliciones para la construcción de nuevos complejos a cargo del Estado.
España, Australia, Uruguay, Dinamarca, Reino Unido, Países Bajos, Suecia, Estados Unidos, entre otros, son países que también cuentan con un impuesto de este estilo.
La situación actual del proyecto
Al día de hoy, en nuestro país, no se ha implementado -ni siquiera redactado- un proyecto al respecto de las viviendas ociosas, aunque sí el Secretario de Comercio Interior de la Nación, Roberto Felletti, confirmó que está reuniendo argumentos para elevar consultas a los organismos estatales (sobretodo ante AFIP) ante la posibilidad de su implementación. El debate se da, además, en medio de la discusión de una nueva ley de alquileres, luego de que las partes involucradas (tanto propietarios como inquilinos) coincidieran en el fracaso que resultó la sanción de la ley actual, en 2020. El nuevo proyecto oficial al respecto incorporaría incentivos fiscales para propietarios, la bancarización total del sistema inmobiliario y la imposibilidad de publicar y cobrar ventas y alquileres en moneda extranjera.
