En el ámbito de la venta y alquiler de inmuebles, existen diversos impuestos y exenciones cuya proporción depende de factores como el tipo de propiedad, uso, tamaño  y valor del inmueble.

A continuación, un listado con precisiones a tener a cuenta para la compraventa y alquiler en el rubro inmobiliario, que otorga una foto de los posibles ingresos y egresos a la hora de realizar la transacción. Desde cómo afecta el IVA y el impuesto a las ganancias en el precio de la propiedad hasta la percepción de ingresos brutos y la condición del monotributista en las transacciones inmobiliarias.

ARTÍCULO PUBLICADO EL viernes 13 de octubre
Edición N. 135 - Septiembre / Octubre 2023

NOTAS DE AUTOR

Osvaldo Balán Osvaldo Balán Contador Público
Especialista en Tributación (UBA)

La venta y alquiler de inmuebles traen consigo una lista de impuestos que deben ser pagados, como así también, ciertas exenciones, que varían según la condición del propietario, la finalidad de utilización del inmueble y por supuesto, su valor. A continuación, un listado con precisiones y detalles a tener a cuenta para la compraventa y alquiler en el rubro inmobiliario, que permite tener una foto de los posibles ingresos y egresos a la hora de realizar la transacción.

 

Venta de inmuebles: el nuevo impuesto cedular

Con la reforma de la ley 27.430, pasaron a estar gravados por un nuevo impuesto cedular los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre los mismos, para las personas humanas y las sucesiones indivisas.

Cabe destacar que solo queda eximido del pago del impuesto el resultado derivado de la enajenación de la casa-habitación. Esta nueva imposición corresponde en tanto y en cuanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018. Es decir que la reforma no alcanza al “stock” de propiedades que dichas personas ya poseían al 31/12/2017, por lo que estos inmuebles continuarán tributando el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) cuando los mismos sean enajenados. Recordemos que el ITI grava la transferencia de inmuebles efectuada por personas humanas y sucesiones indivisas a la tasa del 15 por mil.

A su vez, es importante señalar que, a efecto de determinar la ganancia impositiva para este impuesto cedular, se permite la actualización del costo del inmueble respectivo por el índice de precios al consumidor.

En cuanto a la imputación de dicho resultado, deberá ser declarado por el principio de lo percibido. Cuando las operaciones se paguen en cuotas que venzan en más de un año, las ganancias se imputarán en función a las cuotas que se perciban en cada uno de los años involucrados.

De la forma en que se instrumentó la reforma, no existiría más gravabilidad en el impuesto a las ganancias por la “habitualidad” en la venta de inmuebles. Solo se aplicaría el ITI si el inmueble se incorporó con anterioridad al 01/01/2018, y el impuesto cedular se adjudicaría si la incorporación fuera posterior a esa fecha.

El impuesto cedular no se aplica en el caso de inmuebles que sean utilizados por empresas unipersonales, según fue aclarado por el Art. 157 del decreto reglamentario de la ley. En efecto, si se enajenan estos inmuebles, se genera una renta de la tercera categoría como cualquier otra que obtenga una empresa unipersonal.

Por último, debe resaltarse que hay casos en los cuales las personas humanas obtienen rentas de la tercera categoría que están expresamente establecidos en el Art. 53 inciso f) de la ley del gravamen, que no están alcanzadas por el ITI ni por el nuevo impuesto cedular.

Dichas ganancias son las derivadas de loteos con fines de urbanización, las provenientes de la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal del Código Civil y Comercial de la Nación, y del desarrollo y enajenación de inmuebles bajo el régimen de conjuntos inmobiliarios previsto en el mencionado código.

 

Alquiler de inmuebles

El alquiler de los inmuebles es gravado por distintos impuestos, según el caso. A continuación, el detalle del pago del impuesto a las ganancias, IVA e ingresos brutos, exenciones, retenciones y monotributo.

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Las personas humanas pueden ser monotributistas por el alquiler de inmuebles.
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Impuesto a las ganancias

  • Para las personas humanas y sucesiones indivisas, los alquileres son rentas de la primera categoría y se imputan por lo “devengado”. Quedan sujetas -junto con las rentas de las demás categorías- a la escala progresiva del impuesto establecida en el artículo 94 de la ley del gravamen.
  •  Está gravado el valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, y el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. En cambio, está exento del gravamen el valor locativo de la casa habitación.
Los inmuebles adquiridos previo al 31/12/2017 continuarán tributando el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) cuando los mismos sean enajenados.
  • Si el inquilino introduce mejoras que el propietario no esté obligado a indemnizar, las mismas constituyen ganancia gravada para este último.
  • Los importes cobrados en concepto de depósito en garantía no deben considerarse gravados, ya que constituyen una deuda que deberá reintegrarse a la finalización del contrato.
  •  Para determinar la renta, son deducibles los siguientes gastos: de conservación y mantenimiento; impuestos y tasas; amortizaciones (se actualizan por IPC para aquellos inmuebles incorporados a partir del 01/01/2018; intereses hipotecarios (tope $ 20.000 anuales); pérdidas extraordinarias; incobrables (no pueden deducirse hasta la finalización del juicio de ejecución y cobro de pesos.
  • Los alquileres constituyen gastos deducibles para el locatario, en la medida en que los mismos estén destinados a obtener, mantener y conservar ganancias gravadas.
  • En el caso de alquileres destinados a casa habitación son deducibles el 40% de las sumas pagadas por el contribuyente o causante y hasta el límite de la deducción por ganancia no imponible. Es requisito para esta deducción que el contribuyente no resulte ser titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.

Impuesto al valor agregado

1. Exenciones (se encuentran exentas siguientes locaciones -Art. 7, inciso h, punto 22 ley del gravamen-):

  • Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia.
  • Inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
  • Inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22.016.
  • Están eximidas las demás locaciones de inmuebles cuando el valor del alquiler por unidad y locatario no exceda $ 1.500 por mes. Este importe no ha sido modificado desde que se implantó esta exención, en mayo de 2001.
Los inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia quedan exentos del pago del IVA.
2. Nacimiento del hecho imponible (vencimiento del plazo fijado para el pago o el de la percepción parcial o total, lo que ocurra primero)
  • Incumplimiento de pagos: cuando como consecuencia del incumplimiento de pagos se inicien acciones judiciales tendientes a su cobro, los hechos imponibles de los períodos impagos posteriores a tales acciones se perfeccionarán con la percepción parcial o total del precio convenido para en la locación. 


3. Base imponible

  • Será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier otro concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato (excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos).
  • En el caso de mejoras introducidas por el locatario que el locador no esté obligado a indemnizar, su monto deberá prorratearse en los meses restantes del contrato.

 

Monotributo

  • Las personas humanas pueden ser monotributistas por el alquiler de inmuebles.
  • Los principales requisitos para poder optar por este régimen simplificado para pequeños contribuyentes son: que los ingresos anuales no superen los límites de la máxima categoría y no tener más de 3 actividades o unidades de explotación en forma simultánea.
  • En materia de locación de inmuebles, cada alquiler se considera como una unidad de explotación.
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El impuesto cedular no se aplica en el caso de inmuebles que sean utilizados por empresas unipersonales.
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  • Los condominios fueron sujetos del monotributo hasta el 31/05/2018. Desde el 01/06/2018 sólo pueden ser monotributistas las personas humanas y las sucesiones indivisas. Sin embargo, se puede formar parte de un condominio y adherir al monotributo en forma individual. Esta opción sólo será válida si todos los condóminos adhieren en forma individual al régimen, por todas las locaciones del mismo condominio.

Regímenes de retención

  • La RG 830/2000 establece la obligación de retener el impuesto a las ganancias en el caso de pagos de alquileres de inmuebles (entre otros).
  • En el caso de las personas humanas, solo deberán actuar como tales cuando realicen pagos como consecuencia de su actividad empresarial o de servicios. Los monotributistas no son agentes de retención, ni sujetos pasibles de las mismas.
  • Para alquileres de inmuebles urbanos, de corresponder la retención, las alícuotas son: 6% sobre el excedente de 11.200 si el locador está inscripto en ganancias; 25% o 28% sobre el total pagado para sociedades o personas humanas, respectivamente.

 

Ingresos Brutos

  • En el impuesto sobre los ingresos brutos los alquileres están gravados ya que encuadran en el hecho imponible del gravamen (ejercicio habitual de una actividad a título oneroso).
  • Las normas de los distintos Códigos Fiscales disponen que en el caso de locación de inmuebles se presume la habitualidad.

En relación al alquiler de viviendas en provincia de Buenos Aires, quedan exentas del pago de este impuesto las locaciones de hasta un inmueble destinado a vivienda que no supere para el año 2023 los $92.188 mensuales o $1.106.254 anuales (siempre que el locador sea una persona humana).

Para el resto de los alquileres, la alícuota aplicable es el 3,5%, y en caso de que el contribuyente no supere los parámetros respectivos puede adherir al Régimen Simplificado de Provincia de Bs. As.

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Los importes cobrados en concepto de depósito en garantía no deben considerarse gravados, ya que constituyen una deuda que deberá reintegrarse a la finalización del contrato.
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