El Régimen de Regularización de Activos permite exteriorizar todo tipo de bienes y también, dinero en efectivo. Por caso, si un sujeto “blanquea” hasta U$S 100.000, no se le aplicará el gravamen, mientras que si se excediera de dicha cifra, el impuesto aplicable será del 5% sobre el total. Para evitar la retención por parte del fisco, la persona puede mantener el dinero en una cuenta CERA hasta el 31/12/2025, o utilizarla para invertir en ciertos proyectos inmobiliarios. En este artículo, el Dr. Balán ahonda en los requisitos para el blanqueo en el sector de la construcción y de qué se trata el nuevo Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI).

ARTÍCULO PUBLICADO EL 2024-10-18
Edición N. 141 - Septiembre / Octubre 2024

NOTAS DE AUTOR

Dr. Osvaldo Balán Dr. Osvaldo Balán Contador Público (Tomo 125, Folio 209,
Consejo Profesional de Ciencias Económicas
de la Provincia de Buenos Aires).
Especialista en Tributación (UBA).

La Ley 27.743 estableció en su Título II un Régimen de Regularización de Activos, denominado comúnmente como “blanqueo”. Mediante él, se pueden exteriorizar todo tipo de bienes, tanto en Argentina como en el extranjero, incluyendo dinero en efectivo. La norma establece que se podrán regularizar aquellos activos que fueran de propiedad o que se encontraran en posesión, tenencia o guarda al 31 de diciembre de 2023.

Cabe aclarar que dicha ley establece distintas condiciones, requisitos y particularidades para el caso del dinero en efectivo (al que se podría describir como un régimen especial), en relación al régimen general que se aplica para exteriorizar todo tipo de bienes. En efecto, en su Art. 31, se dispone la “exclusión de la base imponible y del impuesto al blanqueo” para el dinero en efectivo, en Argentina o en el exterior, que sea depositado o transferido a una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA).

Al respecto, la norma exigía que el mismo fuese depositado obligatoriamente en las cuentas CERA antes del 30 de septiembre del corriente año, pero finalmente, el Poder Ejecutivo prorrogó el plazo hasta el 31 de octubre. En este régimen de exteriorización, al igual que en prácticamente todos los anteriores, hay que tributar un “impuesto al blanqueo” denominado Impuesto Especial de Regularización.

Entre plazos y porcentajes 

En el caso de dinero en efectivo, la tasa única aplicable es del 5%, y existe una sola fecha para depositar o transferir los fondos que coincide con la etapa 1. El plazo original vencía el 30/09, pero como ya se mencionó, dicho plazo fue prorrogado hasta el 31/10 por el Decreto 864/2024.

En este sentido, la norma legal prevé una “franquicia” de U$S100.000, la que juega como una exención en este régimen especial e independiente de dinero en efectivo, que fuera oportunamente aclarado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en el punto 12 del dictamen del 20/08/2024. Esto es: si un sujeto exterioriza hasta U$S 100.000, no se le aplicará el gravamen, mientras que si se excediera de dicha cifra, el impuesto aplicable será del 5% sobre el total.

A su vez, aquellos fondos que estén depositados en cuentas bancarias del exterior y que sean transferidos a la Argentina y acreditados en Cuentas CERA o en Cuentas Comitentes Especiales de Regularización de Activos hasta el 30/10/2024, tienen el mismo tratamiento que el dinero en efectivo blanqueado.

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Aunque la exteriorización superase los U$S 100.000, no se aplicará el impuesto al blanqueo cuando el dinero en efectivo se mantenga en la cuenta CERA hasta el 31/12/2025.
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Finalmente, será el banco quien retenga el "impuesto al blanqueo" del 5%, en caso de corresponder, en la medida en que el  importe depositado supere U$S 100.000 y el contribuyente transfiera fondos a otra cuenta propia, ya que no se admite el retiro de los fondos en efectivo.

Recordemos que, aunque la exteriorización superase los U$S 100.000, no se aplicará el impuesto al blanqueo cuando el dinero en efectivo se mantenga en la cuenta CERA hasta el 31/12/2025, y tampoco corresponderá el gravamen en el caso que dichos fondos se destinen a determinadas inversiones previstas en el Art. 31 de la Ley 27.743 y en normas posteriores.

Quienes se inscriban en el registro no deben abrir una Cuenta Especial de Regularización para recibir los fondos regularizados. Simplemente deben asociar y registrar una cuenta de su titularidad al proyecto.

Escapando de la retención: inversiones en proyectos inmobiliarios

Mediante la Res. (ME) 590/2024, se dispuso que se consideran comprendidos dentro de los destinos  previstos en el Art. 31 de la ley, que implican no tributar el "impuesto al blanqueo" del 5%, a determinadas inversiones inmobiliarias. En realidad, lo que vemos es que se han reproducido en forma casi idéntica las normas del llamado “blanqueo para la construcción”, que fuera instaurado por el gobierno anterior, con poco éxito, mediante la Ley 27.613.

En este caso, la resolución del Ministerio de Economía dispone la inclusión de inversiones directas e indirectas en proyectos inmobiliarios que se hubieran iniciado a partir del 08/07/2024. También, quedan comprendidos  aquellos que posean un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra hasta ese momento. 

En tal sentido, el grado de avance deberá acreditarse teniendo en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia. A su vez, el proyecto inmobiliario declarado hasta el 08/07/2024 debe incluir las construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otros trabajos, que se hubieran realizado a esa fecha.

Asimismo, se entiende como inversiones en proyectos inmobiliarios, sea de manera directa o a través de terceros, a aquellas que según corresponda se efectivicen, por ejemplo, mediante:

  • La suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar;

  • El otorgamiento de la escritura traslativa de dominio;

  • Aportes a fideicomisos constituidos en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC);

  • La suscripción, en el mercado primario, de cuotapartes de Fondos Comunes de Inversión (FCI) comprendidos en la Ley 24.083 y/o certificados de participación o títulos de deuda de fideicomisos financieros, autorizados por la Comisión Nacional de Valores (CNV), cuyo objeto sea el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.

El REPI permite inscribir una amplia gama de proyectos inmobiliarios, incluyendo edificaciones residenciales y no residenciales, reformas y ampliaciones.

A los fines de verificar que los fondos exteriorizados, efectivamente, se destinen desde las Cuentas Especiales de Regularización al desarrollador o vehículo que lleva adelante el proyecto inmobiliario, la AFIP será la encargada de instrumentar un registro en donde el mencionado desarrollador o vehículo deberá informar el tipo de obra o proyecto a realizar, la aprobación del permiso, su grado de avance y cualquier otro dato que ese organismo estime pertinente.

Al mismo tiempo, las inversiones deberán mantenerse hasta el plazo que, a estos efectos, establecen la Ley 27.743 y su reglamentación; caso contrario, deberá ingresarse el impuesto según el procedimiento previsto por la AFIP.

Cabe mencionar que la Res. ME 613/2024 amplía el alcance de los proyectos inmobiliarios comprendidos. Al respecto, se incluye a “la celebración de contratos de locación de obra o de similar naturaleza, para el caso de obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales o productivos”.

 

La AFIP, la encargada de auditar los destinos del dinero blanqueado

Mediante la RG (AFIP) 5549, se reglamentó la Res. (ME) 590/2024 estableciendo la obligación de informar en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) los proyectos iniciados a partir del 8 de julio de 2024 o que tuvieran un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra y contratos de locación o similares. La norma establece que se deberá utilizar el REPI, implementado en su momento por la RG (AFIP) 4976, para el blanqueo de la construcción instrumentado por la Ley 27.613.

Se dispone entonces que quienes asuman el carácter de inversores directos, desarrolladores, constructores, vehículos de inversión de proyectos inmobiliarios o contratistas de contratos de locación de obra o de similar naturaleza, deberán efectuar el registro de dichos proyectos, cartera de proyectos y/o contratos en el REPI, a efectos de recibir fondos regularizados por el blanqueo. La reglamentación de AFIP amplía el destino de esos contratos de locación de obra con destino final “vivienda” o “comercial”, ya que en la Res. (ME) 613/2024 refería solamente a obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales o productivos.

“
Se consideran comprendidos dentro de los destinos previstos en el Art. 31 de la ley, que implican no tributar el impuesto al blanqueo del 5%, a determinadas inversiones inmobiliarias.
”

La registración en el REPI se efectuará ingresando al servicio “Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI)” disponible en el sitio web de la AFIP. Según el tipo de proyecto a registrar, se seleccionará el perfil y la opción que corresponda, según las siguientes alternativas:

  • Perfil “Desarrolladores y/o Constructores y/o inversores directos”, opción “Registro del proyecto”;

  • Perfil “Vehículo de Inversión”, opción “Nueva cartera de proyectos”;

  • Perfil “Contratista”, opción “Registro del contrato”.

Todos los datos a informar en cada perfil podrán ser consultados en el micrositio “Registro de Proyectos Inmobiliarios”.

Es importante hacer notar que en el Dictamen del 20/8/2024 ya citado, se plantea una pregunta sobre si los fondos para las inversiones inmobiliarias deben transferirse a una cuenta CERA del desarrollador. La respuesta del fisco es negativa y resulta lógica, ya que el control por parte del fisco viene dado por el REPI, por lo que no tendría sentido exigir adicionalmente la apertura de una cuenta CERA a los mismos.

Por último, resulta claro que lo que se busca con esta normativa es potenciar el desarrollo de las nuevas obras y la conclusión de aquellas que estén en curso, a través del financiamiento proveniente de recursos generados por el blanqueo. Veremos con el tiempo en qué medida esta iniciativa termina impactando en el mercado de la construcción.

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